Comment l’Allemagne empêche les prix de l’immobilier de flamber

Comment l’Allemagne empêche les prix de l’immobilier de flamber

 Par Alexia Eychenne – publié le 25/02/2011 à 15:33

Alors que les prix du logement ont doublé en France ces dix dernières années, ceux du marché allemand ont progressivement baissé. Décryptage d’un modèle de régulation envié de l’autre côté du Rhin.

Au palmarès des sujets qui préoccupent le plus les Allemands, le logement n’apparaît jamais. Ni plaintes sur une envolée des prix ni même inquiétudes sur le risque d’une pénurie n’agitent le débat public. Une bizarrerie au regard de la plupart des pays et notamment de la France, où la crise du logement gagne de plus en plus de ménages.

La raison d’une telle sérénité ? Pendant que les prix français doublaient, l’immobilier allemand a progressivement baissé depuis quinze ans et la fin du cycle haussier lié à la réunification. « A la différence d’autres pays européens, l’Allemagne n’a pas connu de boom immobilier et les prix sont restés relativement stables », confirme sur son site le Conseil européen des professions immobilières (Cepi). Résultat, « tandis qu’un logement neuf atteint en France 243 000 euros en moyenne, il ne coûte que 162 000 euros en Allemagne de l’Ouest et 110 000 euros en ex-Allemagne de l’Est », observe le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre.

Au coeur de cette exception européenne, un vaste parc locatif et un très faible taux de propriétaires : autour de 43% contre près de 60% en France. « L’accession à la propriété, pourtant encouragée par les pouvoirs publics, est fortement concurrencée par une offre locative privée abondante et à loyers tempérés », explique une étude de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Ile-de-France (IAU-IDF).

La vie rêvée du locataire

A durée illimitée, le bail peut se transmettre aux enfants. Un propriétaire n’a le droit de donner congé au locataire que pour reprendre son bien ou après deux mois d’impayés. Pour chaque rue, ville ou quartier, un indice -le « Mietspiegel »- fixe les limites des hausses possibles de loyers. Les montants peuvent être renégociés à la relocation, mais seulement dans une certaine limite sous peine de sanctions pénales. Une sécurité appliquée au secteur privé qui fait que la proportion des ménages recevant des aides aux logements est bien moins importante qu’en France, tout comme le parc social. Les dépenses publiques allemandes en matière de logement ne dépassent d’ailleurs pas celles de la France, de l’ordre de 1 à 2% du PIB.

« Comme les gens ont la possibilité de se loger dans un secteur locatif protecteur et efficace, la pression est moins forte sur le privé et donc les prix à la vente baissent aussi. Le rapport au logement est différent, les Allemands ne cherchent pas à investir dedans à tout prix », analyse Sandra Hoibian, directrice adjointe du département conditions de vie du Credoc, et co-auteur d’une étude sur les conditions de logement en Europe. « On est moins dans une course à l’acquisition qu’en France, ce qui limite les risques de pénurie », confirme Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris, qui cite l’Allemagne comme un exemple de stabilisation des prix. Contrairement à l’achat financé par le crédit, la location permet aussi de reconnecter les prix du logement à l’évolution réelle des revenus.

Ce cercle vertueux inspire les associations française de lutte contre le mal-logement, qui se verraient bien le transposer en France. « Qu’on ne nous dise pas que réguler le marché tient du bolchévisme alors que des pays aussi libéraux que l’Allemagne le font », arguait récemment Christophe Robert, délégué général adjoint de la Fondation Abbé Pierre.

Un parc suffisant pour absorber la demande

Mais l’abondance de logements joue aussi pour beaucoup dans le maintien des prix. Même si des besoins apparaissent dans les agglomérations les plus dynamiques -Munich, Stuttgart ou Francfort en tête-, offre et demande s’équilibrent. « Il y a eu un important effort de construction après-guerre avec l’objectif de créer des logements sociaux accessibles pour la classe moyenne », explique Sandra Hoibian.

Depuis le début des années 2000, l’Allemagne construit autour de 290 000 logements neufs par an, de quoi absorber une demande évaluée à « 280 000 par an sur la période 2006-2010 et à environ 200 000 logements neufs par an sur la période 2010-2020 » selon l’IAU-IDF, le tout pour une population stable. La France met elle en chantier autour de 300 000 logements neufs chaque année, mais les besoins sont estimés à 500 000.

Pour Christian Lefebvre, « le parc immobilier allemand hérité de la reconstruction » est l’une des clés du système. Or « la France ne pourra pas rattraper son retard d’un coup de baguette magique ». Reste que d’autres caractéristiques pourraient s’appliquer dans l’Hexagone. Le président de la Chambre des notaires de Paris cite par exemple « un plus grande pérennité des réglementations qui permet une politique du logement beaucoup plus stable ». Ou encore des statistiques immobilières réglementées par l’Etat, qui limiterait en France la cacophonie souvent accusée de nourrir la flambée des prix.

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